Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser!

Immobilien auf den Balearen sind wieder voll im Trend. Zwar können wir meines Erachtens noch lange nicht davon sprechen die Krise vollständig überwunden zu haben, dafür ist diese in der hiesigen Bauwirtschaft noch zu stark zu spüren, aber die Zahlen belegen eine klare Belebung des Marktes. Nach Angaben des spanischen Statistikamtes INE wurden im September dieses Jahres fast 1000 Immobilien auf den Balearen verkauft, ca. 32 % mehr als im Vorjahresmonat. Auch die Immobilienpreise haben wieder kräftig angezogen, auf den Balearen im Schnitt um ca. 8,4 %.

Auch wir als Ingenieur- und Bausachverständigenbüro haben die gestiegene Nachfrage gespürt, und haben seit Mitte des Jahres vermehrt Anfragen nach einer „Vorkaufsprüfung“ erhalten. Auch das ist meiner Ansicht nach einem Trend gleichzusetzen, da mittlerweile nicht mehr blind dem Verkäufer vertraut wird. Ganz nach dem Motto: „Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser“ wird vor dem Kauf nun oftmals ein Bausachverständiger eingeschaltet, um zumindest die kostenintensivsten (möglichen) Bauschäden im Vorfeld abzuklären.

Je nach Investitionsvolumen und Zustand der Immobilie kann eine umfangreichere Untersuchung aber empfehlenswert sein. In der Fachsprache werden diese Überprüfungen „Due-Diligence“ genannt, wobei diese wiederum in technische, rechtliche und steuerliche unterteilt werden. Bei der technischen Due-Diligence wird der gesamte Baukörper auf u. a. Mängel und Schäden überprüft, wie auch der Zustand des Objektes (Qualitäten, Haustechnik, etc.) unter die Lupe genommen wird. Im Anschluss an die Überprüfung werden die ermittelten Fakten in einem Report festgehalten, der ebenfalls die notwendigen Investitionskosten für die vorgefundenen Sachverhalte und Mängel enthalten sollte. Allerdings ist eine vollständige Due-Diligence auch ein zeitaufwändiges Unterfangen, und der Report kann aufgrund seiner Komplexität einige Wochen bis zur Fertigstellung in Anspruch nehmen. Für Kaufinteressenten die keine vollständige Prüfung haben möchten, bietet sich die „Red-Flag-Due-Diligence“ oder ein sog. „Immo-Quick-Check“ an, eine stark reduzierte Form der Prüfung. Allerdings sollte dieser ebenfalls die wichtigsten Untersuchungen auf Funktion der haustechnischen Anlagen, Feuchtigkeit, Fenster, statisch relevanten Rissbildungen, etc. enthalten und einen ersten Aufschluss über den Zustand des Objektes geben.

Meist werden wir direkt vom Kaufinteressenten mit der Prüfung vor Ort beauftragt. In seltenen Fällen werden wir aber auch vom Verkäufer (Eigentümer oder Bauträger) angefragt, bzw. vom Makler empfohlen. Zugegeben eine Art Hassliebe zwischen uns und der Verkäuferseite. Beispielsweise kann ich einen Fall aus Mitte dieses Jahres nennen: Ein bekannter Bauträger und Makler, mit dem wir bislang ein freundschaftliches Verhältnis pflegten, hatte uns angefragt einen „Immo-Quick-Check“ für einen Interessenten durchzuführen. Bei der Überprüfung konnten wir allerdings seitenweise Mängel und Schäden feststellen, wie z. B. gravierende Feuchtigkeitsschäden, Rissbildungen, Leckagen, etc.. Der Kauf der Immobilie über ca. 4,5 Mio. Euro kam nicht zu Stande, dem Makler entging eine hohe 6-stellige Provision. Verständlicherweise ist die Verkäuferseite letztendlich nicht glücklich mit dem Resultat unserer Untersuchung.

Gerade heute wurden wir von einem uns gut bekannten Makler angefragt eine Überprüfung an einem Objekt durchzuführen. Dem Kaufinteressenten waren bei der Besichtigung der Immobilie einige Feuchtigkeitsschäden aufgefallen, die lt. der Maklerin aber auf einen Altschaden (Wasserrohrbruch) zurück zu führen seien. Im Telefonat zwischen der Maklerin und mir wurde ich aber gebeten, dass Objekt nicht „schlecht zu reden“ und zu beachten, dass es sich immerhin um ein Objekt älteren Baujahrs handelt. Zwar kann ich jedem zusagen, dass wir keine Immobilie „schlecht reden“, allerdings können und werden wir auch nichts beschönigen. Schon alleine aus Haftungsgründen sind wir als Sachverständige verpflichtet auf alles hinzuweisen, was wir vorfinden!

Schlussendlich möchte ich noch eins hinzufügen: Das perfekte und mangelfreie Gebäude gibt es wohl nicht, zumindest haben wir es auf Mallorca bislang noch nicht gefunden. Und der Verkäuferseite möchte ich ebenfalls einen Rat geben: Gehen Sie mit Ihnen bekannten Mängeln und Schäden offen um. Der Kunde wird es Ihnen danken und den ein oder anderen Mangel akzeptieren, sofern er der Meinung ist, dass er gut und ehrlich beraten wird.

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